TRANSFORMATION D’UN HOTEL EN LOGEMENTS LOCATIFS SANS DECLARATION PREALABLE : RAPPEL DES REGLES D’URBANISME

Le 3 septembre 2024, la chambre criminelle de la Cour de cassation a rendu une décision importante en matière d'urbanisme (Cass. crim., 3 sept. 2024, n° 23-85.489), qui met en lumière les conséquences juridiques du changement de destination d'un immeuble sans respecter les règles applicables.

 Les faits de l'affaire

Le prévenu avait acquis un terrain avec un immeuble, anciennement utilisé comme hôtel-restaurant. 

Il a décidé de transformer cet immeuble en logements destinés à la location, sans réaliser de travaux. Cependant, l'immeuble se situait dans une zone soumise à des restrictions strictes, en vertu d’un plan de prévention des risques naturels et du plan local d'urbanisme (PLU). Il a donc été poursuivi pour plusieurs infractions : 

- construction ou aménagement dans une zone interdite par un plan de prévention des risques naturels,

- violation des dispositions du PLU,

- exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration.

Le prévenu contestait sa condamnation en soutenant que les juges n’avaient pas démontré l’existence de travaux ayant eu pour effet un changement de destination.

 La position de la cour d'appel

La cour d'appel avait estimé que le changement de destination de l’immeuble, d’un hôtel vers des logements locatifs, devait faire l’objet d’une déclaration préalable, même en l'absence de travaux. En effet, depuis la réforme du 1er octobre 2007, la réglementation des autorisations d'urbanisme impose qu’un tel changement soit soumis à cette obligation.

Les juges ont relevé que le bâtiment avait une destination hôtelière au moment de son acquisition, conformément à l'article R. 123-9 ancien du Code de l'urbanisme, et que cette destination restait valable même si l'activité avait été mise en sommeil. Or, le fait de ne plus utiliser l'immeuble comme hôtel, mais comme logements à louer, constituait un changement de destination.

 La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d'appel, rappelant que, selon les articles L. 421-1 et R. 421-17 du Code de l'urbanisme, un changement de destination d'une construction, même en l’absence de travaux, doit faire l’objet d’une déclaration préalable.

En l’espèce, la transformation d’un immeuble hôtelier en logements destinés à la location constituait bien un changement de destination, et ce, malgré l'absence de travaux physiques. Le prévenu avait donc l'obligation de procéder à une déclaration préalable auprès des autorités compétentes avant de procéder à ce changement. En ne respectant pas cette obligation, il s'est rendu coupable des infractions qui lui étaient reprochées.

En conclusion

Cette décision rappelle aux propriétaires immobiliers que le changement de destination d’un bien, même sans travaux, est soumis à des règles strictes d’urbanisme. 

Il est essentiel de bien vérifier les obligations légales avant toute modification de l'usage d'un bien immobilier, notamment lorsqu'il est situé dans des zones sensibles comme celles couvertes par un plan de prévention des risques naturels ou des dispositions spécifiques du PLU. 

Faute de respecter ces démarches administratives, le propriétaire s’expose à des poursuites pénales et à d’importantes sanctions.

EN SAVOIR PLUS : Parution d'un guide ministériel sur les destinations et sous-destinations des constructions